Postavljanje cijene najma stana jedna je od najvažnijih odluka za svakog stanodavca. Previsoka cijena može značiti mjesece bez najmoprimca, dok preniska cijena ostavlja osjećaj da ste mogli više – i dugoročno privlači neodgovarajući profil najmoprimaca, što često rezultira manjom stabilnošću i češćim promjenama u najmu. U vremenu visokih cijena nekretnina i opreznijeg tržišta najma, realna cijena nije stvar osjećaja, već razumijevanja tržišta.
Mnogi vlasnici polaze od logike: „Stan je lijep, renoviran i u dobrom kvartu – mora vrijediti više.“ I to je djelomično točno. No tržište najma funkcionira vrlo konkretno: vrijednost se potvrđuje tek kad se pojavi pravi najmoprimac, u razumnom roku.
Tržište ne čine oglasi, nego realizirani najmovi
Jedna od najčešćih pogrešaka jest formiranje cijene najma isključivo prema cijenama koje su oglašene u oglasnicima. Oglasi pokazuju po kojim se cijenama stanovi nude, ali ne i po kojim se cijenama stvarno iznajmljuju. Stan koji mjesecima stoji oglašen po visokoj cijeni nije potvrda njegove vrijednosti – upravo suprotno.
Realna cijena najma je ona po kojoj se stan iznajmi pouzdanom najmoprimcu u razumnom roku. Ako upita nema ili su rijetki, tržište već šalje poruku, bez obzira na to koliko je stan lijep ili koliko vlasnik smatra da vrijedi.
Renoviran i pripremljen stan danas nije prednost – nego uvjet
Ako želite postići dobru cijenu najma i istovremeno pronaći kvalitetne, pouzdane najmoprimce, stan mora biti ne samo renoviran, nego i pravilno pripremljen za useljenje. Najmoprimci danas traže stan u koji mogu ući bez dodatnih ulaganja, zastoja i neugodnosti.
To u praksi znači da se stan iznajmljuje u stanju za neometan ulazak i boravak budućih najmoprimaca – detaljno očišćen, uredan, po mogućnosti svježe pofarban i oslobođen osobnih stvari vlasnika. Fotografije, uspomene, previše namještaja i sitnica često otežavaju najmoprimcima da prostor dožive kao svoj. U najmu, više nego igdje, vrijedi pravilo: manje je više.
Na našem tržištu dodatna je prednost to što je stan namješten. Iako se ponekad pretpostavlja da će se prazni stan lakše prilagoditi, praksa pokazuje suprotno – namješteni stanovi se u pravilu brže iznajmljuju i privlače širi krug najmoprimaca. Najmoprimci često traže funkcionalno rješenje “ključ u ruke”, bez dodatnih troškova i logistike oko opremanja.
Renovacija u ovom kontekstu ne mora nužno značiti luksuz, već urednost, funkcionalnost i osjećaj da je stan održavan i spreman za život. Takvi stanovi ne samo da opravdavaju višu cijenu najma, nego i privlače najmoprimce koji traže dugoročan i stabilan najam.
Lokacija je važna – ali mikrolokacija i funkcionalnost odlučuju
Naziv kvarta sam po sebi više nije dovoljan argument za višu cijenu. Buka, orijentacija, katnost, dostupnost javnog prijevoza, blizina sadržaja i osjećaj mira u stanu često su važniji od same adrese.
U praksi se često pokazuje da se stan na mirnoj mikrolokaciji, s dobrim rasporedom i svjetlom, iznajmi lakše i po boljoj cijeni od stana na „poznatijoj“ lokaciji, ali lošijih karakteristika.
Parkirno mjesto – veliki plus koji često presuđuje
U urbanim sredinama, osobito u Zagrebu, parkirno mjesto postaje jedan od ključnih faktora pri odluci o najmu. Stan s osiguranim parkingom gotovo uvijek ima prednost – iznajmljuje se brže i često po višoj cijeni.
Za mnoge najmoprimce parking više nije luksuz, nego nužnost. U praksi upravo parkirno mjesto zna biti presudni razlog zašto se netko odluči baš za jedan stan, iako je nešto skuplji od drugih.
Ukupni trošak života važniji je od same najamnine
Najmoprimci danas ne gledaju samo iznos najma, nego ukupni mjesečni trošak. Vrsta grijanja, izolacija, kvaliteta stolarije i visina režija snažno utječu na percepciju cijene.
Stan s nešto višom najamninom, ali nižim režijama, često se percipira kao povoljniji i dugoročno prihvatljiviji izbor. S druge strane, visoka cijena najma uz skupe režije brzo odbija ozbiljne najmoprimce.
Prazan stan je najskuplji stan
Jedna od najvećih pogrešaka kod određivanja cijene najma jest zanemarivanje činjenice da prazan stan generira gubitak. Svaki mjesec bez najmoprimca znači izgubljeni prihod, uz troškove pričuve, režija i održavanja koji ostaju.
Ako stan stoji prazan dva ili tri mjeseca zbog previsoke cijene, razlika između željene i realne najamnine vrlo brzo se poništi. Dugoročno gledano, stabilan najam po realnoj cijeni gotovo je uvijek isplativiji.
Važno je jasno reći: ne postoji agent koji može iznajmiti stan koji je preskup u odnosu na ono što nudi. Ako stan ne daje vrijednost za novac, tržište ga jednostavno neće prihvatiti.
Zaključak
Realna cijena najma nije ona koja najbolje zvuči, nego ona koja funkcionira u praksi. Tržište najma danas nagrađuje realne, pripremljene i informirane vlasnike. Renoviran stan, dobra prezentacija, parkirno mjesto i jasni uvjeti najma čine razliku između stana koji stoji prazan i stana koji donosi stabilan prihod.
Uz profesionalnu procjenu i podršku agencije Mediar nekretnine, cijena najma prestaje biti dilema – i postaje pametna, dugoročna odluka.
